Nhu cầu đầu tư vào nhà ở cho người khuyết tật (SDA) tại Melbourne đang không ngừng gia tăng khi ngày càng nhiều người tham gia chương trình NDIS tìm kiếm nơi ở phù hợp, dễ tiếp cận. Với thu nhập cho thuê được chính phủ hỗ trợ và tiềm năng sinh lời cao, các bất động sản SDA đã thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Tuy nhiên, trong khi một số khu vực tại Melbourne mang lại cơ hội đầu tư SDA hấp dẫn, thì một số nơi khác lại đang đối mặt với tình trạng dư cung – dẫn đến nhà trống kéo dài và lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Để đầu tư thành công dài hạn, nhà đầu tư cần hiểu rõ xu hướng thị trường, những thách thức trong việc tìm kiếm người thuê, cũng như quy trình phê duyệt hỗ trợ tài chính SDA (S48 & S100). Biết được đâu là các vùng ngoại ô có nhu cầu thực sự và khu vực nào đang bão hòa là yếu tố then chốt giúp đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.

Bài viết này sẽ phân tích tình hình thực tế của thị trường nhà ở SDA tại Melbourne, đưa ra các chiến lược đầu tư hiệu quả và cách tránh những sai lầm thường gặp. Dù bạn là nhà đầu tư lần đầu tìm hiểu thị trường bất động sản Úc hay đã có kinh nghiệm, và đang tìm hiểu về SDA, việc nắm rõ nên đầu tư ở đâu và bằng cách nào sẽ giúp bạn tối ưu hóa lợi nhuận và duy trì dòng tiền cho thuê ổn định từ bất động sản NDIS tại Melbourne.

Xem thêm: Tìm Hiểu NDIS & SDA – Đầu Tư Nhà Ở Cho Người Khuyết Tật Tại Úc

Tìm hiểu thị trường nhà ở SDA tại Melbourne

Thị trường nhà ở SDA tại Melbourne đã có nhiều biến động đáng kể trong những năm gần đây. Mặc dù nhu cầu đối với nhà ở được NDIS phê duyệt vẫn duy trì ở mức cao, nhưng một số khu vực đã chứng kiến làn sóng phát triển ồ ạt, dẫn đến tình trạng dư cung bất động sản SDA.

Đối với nhà đầu tư, điều quan trọng là phải đánh giá chính xác khu vực nào thực sự có nhu cầu thuê thực tế và khu vực nào có thể bị ảnh hưởng bởi sự cạnh tranh gay gắt, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp hơn kỳ vọng.

Xu hướng cung – cầu hiện tại của nhà ở SDA tại Melbourne

• Khu vực có nhu cầu cao: Một số vùng ngoại ô tại Melbourne vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở SDA để đáp ứng nhu cầu của người tham gia NDIS – đặc biệt là những người đang chuyển từ viện dưỡng lão, bệnh viện hoặc các môi trường sống không phù hợp. Những khu vực này mang đến cơ hội đầu tư đầy tiềm năng và rủi ro không tìm được người thuê thấp.
• Tình trạng dư cung tại một số khu vực: Khu vực phía Tây Melbourne, đặc biệt là các vùng Tarneit, Truganina và Werribee, đã chứng kiến sự bùng nổ xây dựng nhà SDA trong thời gian ngắn. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người thuê do nguồn cung vượt xa nhu cầu thực tế.
• Nhu cầu thay đổi từ phía người tham gia NDIS: Nhiều người tham gia chương trình NDIS cần được phê duyệt tài trợ SDA (theo quy trình S48 & S100) trước khi có thể chuyển vào nhà ở SDA. Sự chậm trễ trong quá trình này có thể kéo dài thời gian nhà bị bỏ trống, ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư.

Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư SDA tại Melbourne

• Thách thức trong việc tìm người thuê: Không ít người tham gia NDIS đăng ký nhà ở SDA nhưng chưa hoàn tất quá trình phê duyệt tài trợ, khiến việc chuyển vào nhà bị trì hoãn và ảnh hưởng đến kế hoạch cho thuê của nhà đầu tư.
• Hợp tác với nhà cung cấp dịch vụ SDA và SIL: Những nhà đầu tư chủ động kết nối sớm với các nhà cung cấp dịch vụ SDA và SIL thường tìm kiếm được người thuê phù hợp nhanh chóng hơn.
• Thời gian phê duyệt tài trợ kéo dài: Người tham gia phải trải qua quy trình phê duyệt S48 và S100 để được nhận tài trợ SDA, quá trình này có thể mất vài tháng. Nhà đầu tư cần lên kế hoạch tài chính kỹ lưỡng, tính đến các khoảng thời gian trống khi dự báo dòng tiền thuê.

Tham khảo thêm: Hạn chế và lợi ích khi đầu tư bất động sản NDIS SDA

Vai trò của S48 và S100 trong việc đảm bảo tài trợ SDA

Việc được phê duyệt tài trợ SDA là một bước quan trọng trong quá trình đầu tư vào nhà ở cho người khuyết tật (SDA), tuy nhiên đây cũng là khâu thường xuyên phát sinh sự chậm trễ và thách thức mà nhà đầu tư cần dự đoán trước. Hai quy trình S48 và S100 là các bước then chốt giúp xác định người tham gia NDIS có đủ điều kiện nhận tài trợ SDA hay không.

• Quy trình S48 – Đăng ký tài trợ ban đầu

S48 là bước đầu tiên, nơi người tham gia nộp đơn xin tích hợp tài trợ SDA vào kế hoạch NDIS của mình. Thời gian xét duyệt thường kéo dài từ 4 đến 8 tuần. Nếu được phê duyệt, kế hoạch NDIS của họ sẽ bao gồm tài trợ cho nhà ở SDA. Tuy nhiên, không phải đơn nào cũng được chấp thuận. Một số người có thể bị từ chối tại giai đoạn này, dẫn đến việc chậm trễ trong quá trình tìm và chuyển vào nhà.

• Quy trình S100 – Khiếu nại nếu bị từ chối

Nếu đơn xin tài trợ bị từ chối ở bước S48, người tham gia có quyền nộp đơn khiếu nại theo quy trình S100. Đây là quá trình yêu cầu cơ quan NDIS xem xét lại quyết định – thường mất vài tháng vì cần bổ sung các bằng chứng y tế, báo cáo hỗ trợ hoặc đánh giá chuyên môn chứng minh nhu cầu thực sự về nhà ở SDA.

Sự chậm trễ trong các quy trình này đồng nghĩa với việc kéo dài thời gian nhà trống, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và dự báo lợi nhuận. Đặc biệt, nếu nhà đầu tư không tính trước các mốc thời gian này, họ có thể rơi vào tình trạng bị động trong vận hành tài chính.

Các Khu Vực Nên Đầu Tư Tại Melbourne

Khu vực phía Tây Melbourne

Các vùng như Tarneit, Truganina và Werribee đã chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng về số lượng nhà SDA trong vài năm gần đây. Mặc dù nhu cầu tại các khu vực này vẫn tăng trưởng, nhưng lượng cung quá lớn đã dẫn đến tình trạng dư cung, gây ra thời gian trống nhà kéo dài và cạnh tranh khốc liệt trong việc tìm người thuê.

Khu vực phía Bắc Melbourne

Các vùng như Craigieburn, Epping và Mickleham đang phát triển mạnh mẽ và ít cạnh tranh hơn so với khu phía Tây. Đây vẫn là những khu vực mới nổi, giá đất hợp lý, cùng với hạ tầng địa phương tốt như dịch vụ y tế và hỗ trợ người khuyết tật.

Trái ngược với các khu vực đã bão hòa, phía Bắc Melbourne mang lại cơ hội cao hơn để nhanh chóng có người thuê do thị trường nhà SDA còn đang phát triển. Khi những khu này ngày càng trở nên hấp dẫn đối với người tham gia NDIS, giá trị bất động sản và nhu cầu thuê nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng – dù nguồn cung sẽ sớm bắt kịp nhu cầu.

Khu vực trung tâm và phía Đông Melbourne

Các vùng như Preston, Boronia và Glen Waverley là những khu dân cư lâu đời, có nhu cầu ổn định về nhà ở SDA. Gần bệnh viện, giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu, những khu vực này tuy có giá đất cao hơn nhưng tiềm năng tăng trưởng dài hạn và nguồn người thuê ổn định khiến chúng trở thành lựa chọn bền vững cho nhà đầu tư.

Các vùng mới nổi ở phía Đông Nam Melbourne

Các khu vực như Dandenong, Narre Warren và Berwick đang có dấu hiệu phát triển mạnh mẽ với nhiều khoản đầu tư từ Chính phủ vào hệ thống giao thông, y tế và dịch vụ cộng đồng. Nhờ vị trí gần các dịch vụ thiết yếu, những vùng này ngày càng thu hút người tham gia NDIS tìm kiếm nhà ở phù hợp và thuận tiện.

Xem thêm: Các dự án NDIS nổi bật

Chọn đúng vị trí có nhu cầu thực sự

Việc chọn đúng vị trí là yếu tố then chốt trong đầu tư nhà SDA. Dù một số khu như Tarneit, Truganina và Werribee đã có quá nhiều dự án, các vùng phía Bắc và phía Đông Melbourne lại đang có nhu cầu thật và ít cạnh tranh.

Nhà đầu tư nên tập trung vào những khu vực có nhu cầu SDA nhằm:

• Tránh rủi ro không tìm được người thuê nhà
• Tăng khả năng lấp đầy nhanh chóng

Mô hình thuê kết hợp để giảm rủi ro trống nhà

Một chiến lược hiệu quả để duy trì thu nhập cho thuê trong khi chờ người thuê được phê duyệt tài trợ là sử dụng mô hình thuê kết hợp (hybrid):

• Kết hợp người thuê SIL và SDA: Cho phép duy trì thu nhập thuê ổn định trong khi chờ người thuê SDA được phê duyệt.
• Cho thuê tạm thời cho đơn vị SIL: Dù không nhận đủ tiền tài trợ SDA, bạn vẫn có nguồn thu đều đặn để bù chi phí vận hành trong thời gian chờ.

Hợp tác với chuyên gia tư vấn SDA có kinh nghiệm

Làm việc với các chuyên gia SDA uy tín là cách tối ưu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Họ sẽ:

• Phân tích thị trường và cung – cầu thực tế
• Hướng dẫn tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế SDA
• Hỗ trợ quá trình tìm người thuê
• Đảm bảo bất động sản bạn chọn phù hợp với nhu cầu người tham gia NDIS và được phê duyệt tài trợ

Tại NDIS Property Australia, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn độc lập, bao gồm:

• Tư vấn phát triển dự án
• Phân tích thị trường SDA
• Quản lý đầu tư

Với dữ liệu cập nhật và hiểu biết sâu sắc về thị trường, chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn để xác định khu vực đầu tư hiệu quả, tiềm năng lợi nhuận cao và giảm thiểu rủi ro tối đa khi đầu tư vào bất động sản NDIS tại Úc. Liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline 0364 042 840 để được tư vấn trực tiếp và cập nhật các dự án SDA đang mở bán tại Melbourne.

CÁC DỰ ÁN NDIS TẠI ÚC

Căn Hộ Jasmine

Schofields, Sydney

Căn Hộ Gladstone Village

Merrylands, Sydney

Căn Hộ Hampshire

Sunshine, Melbourne

TIN TỨC

Quy Trình Tìm Người Thuê Cho Nhà Ở SDA Tại Úc

Hoàn thiện một bất động sản NDIS SDA chỉ là bước khởi đầu trong hành trình đầu tư. Nếu không có người thuê, tài sản đó sẽ không tạo ra dòng tiền, đồng nghĩa với việc khoản đầu tư chưa thực sự mang lại giá trị. Trong khi đó, các chi phí như lãi vay, bảo trì và thuế vẫn tiếp tục phát sinh, và có thể nhanh chóng gia tăng theo thời gian, tạo áp lực tài chính không nhỏ cho nhà đầu tư. Một bất động sản SDA đã có người thuê đầu (anchor tenant) thường được định...

ĐỌC TIẾP

25
Th6

NDIS tại Sydney 2025 – Các khu vực mang lại lợi nhuận cao

Nhu cầu về nhà ở chuyên biệt dành cho người khuyết tật (Specialist Disability Accommodation – SDA) đang không ngừng gia tăng trên khắp Sydney, bang New South Wales, đặc biệt tại những khu vực mà người tham gia chương trình NDIS gặp khó khăn trong việc tìm nơi ở phù hợp. Theo dữ liệu gần đây về nhà ở NDIS tại khu vực phía Bắc NSW, hiện đang xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung – đặc biệt là các căn nhà mới, đáp ứng đúng tiêu chuẩn SDA. Đây chính là cơ hội dành cho các nhà...

ĐỌC TIẾP

25
Th6

NDIS tại Melbourne – Những khu vực đầu tư tối ưu lợi nhuận

Nhu cầu đầu tư vào nhà ở cho người khuyết tật (SDA) tại Melbourne đang không ngừng gia tăng khi ngày càng nhiều người tham gia chương trình NDIS tìm kiếm nơi ở phù hợp, dễ tiếp cận. Với thu nhập cho thuê được chính phủ hỗ trợ và tiềm năng sinh lời cao, các bất động sản SDA đã thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư. Tuy nhiên, trong khi một số khu vực tại Melbourne mang lại cơ hội đầu tư SDA hấp dẫn, thì một số nơi khác lại đang đối mặt với tình...

ĐỌC TIẾP

25
Th6

Hạn chế và lợi ích khi đầu tư bất động sản NDIS SDA

Tương tự như các hình thức đầu tư khác, bất động sản NDIS SDA cũng tồn tại một số rủi ro nhất định, nhưng song song với đó còn có những lợi ích và quyền lợi khác dành cho các nhà đầu tư. Bài viết sau đây sẽ liệt kê một số ưu và nhược điểm của NDIS SDA, giúp nhà đầu tư Việt có cái nhìn bao quát hơn về loại hình bất động sản này. 1 Hạn chế khi đầu tư vào bất động sản NDIS SDA1.1 Chi phí đầu tư ban đầu cao 1.2 Quy định xây dựng...

ĐỌC TIẾP

04
Th12

Tìm hiểu NDIS & SDA – Đầu tư nhà ở cho người khuyết tật tại Úc

1 Vị trí đầu tư bất động sản NDIS1.1 Vị trí thuận tiện1.2 Tránh các khu vực dư cung SDA2 Quy trình tìm kiếm người thuê nhà trong NDIS3 Kết luận Vị trí đầu tư bất động sản NDIS Vị trí thuận tiện Không nhất thiết phải chọn các khu vực trung tâm, nhưng nhà đầu tư nên ưu tiên những vị trí gần các tiện ích thiết yếu như siêu thị, trạm y tế, công viên và có hệ thống giao thông thuận tiện. Điều này giúp người thuê dễ dàng hòa nhập và kết nối với cộng đồng...

ĐỌC TIẾP

03
Th12

Top 4 điều cần lưu ý khi đầu tư NDIS tại Úc năm 2025

Mang đến lợi nhuận cho thuê cao trong dài hạn (8 – 15%) là điều mà các nhà đầu tư thường đề cập khi nhắc đến khi đầu tư NDIS tại Úc. Tuy nhiên, để bất động sản SDA sinh lời hiệu quả, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng một số yếu tố quan trọng bao gồm tiêu chuẩn thiết kế, nhu cầu và vị trí, khoản hỗ trợ từ NDIS, sự bền vững và an toàn của SDA, hạn chế và rủi ro. Bài viết sau đây sẽ giải thích các yếu tố trên một cách chi...

ĐỌC TIẾP

03
Th12